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必看!第一次买房,学会看数据才能不焦虑!

 
  文/秋沙
 
  买房这件事,真是令人头大。尤其是不怎么懂市场的小白第一次买房,需要担心的就更多了。
  
  一怕自己买的时候房价蹿到高点,成为接盘侠,一不小心亏几十万;
 
  二怕无良中介信息干扰,明明挺一般的楼盘让他们吹得天上有地上无,不买不是中国人;
 
  三怕信息爆炸的时代,各种信息良莠不齐,总有多军在房价上涨时忽悠你买到就是赚到,房价增幅和未来楼市的上涨空间多么巨大,房价下跌的时候又会劝告买房者抄底时机已到,现在不买你就租房一辈子吧!
 
  现在的中介感觉比自媒体还会制造焦虑,他们总是能精准狙击到你内心最恐慌的地方,本来小白就心里虚虚的,被他们一鼓动,很容易就头脑一热把自己下半辈子安身立命的大事拍板了。这可要不得。面对满嘴跑火车的中介,我们要更有底气才行!
 
  那么,我们如何化被动为主动,自己掌握关于买房时机的关键信息呢?好房子总是会眷顾那些有准备的人。如果你未来要买房,不管是十年后还是就这几个月,都应该现在就开始着手准备!
 
  我们可以根据买房需求的轻重缓急,从短期、中期、长期来看,购房者必须懂的几件事是什么?
 
  总的来说,我们要先明白房价的真实走势怎么看。也就是现如今房价在涨还是在降?涨跌的幅度如何?是不是真如中介说的那样不抢后悔一辈子?
 
  当下,理解新房二手房价格要分开
 
  楼市最重要的信号就是成交价格。这个数据可以从国家统计局的网站上面得到,每月国家统计局都会公布上个月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,调查范围为70个大中城市的市辖区。其中,新房的价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手房价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。这个数据不仅权威还很详尽,新房、二手房同比、环比数据一目了然。通过这里你就可以看见房价和上一年、上个月相比是在涨还是在跌了。
 
  以3月的70个大中城市商品住宅销售价格为例,我们可以看到一线城市除广州外,其他三座城市新房价格同比都在下滑,但由于这一数据受到限价政策的影响,而且这些城市很多买家并不是买新房,而是直接买二手房。所以新房成交价格或许并不能完全反应市场真实的冷暖,我们还需要再看看二手房的数据。观察二手房数据我们发现,一线城市出现分化,北京、上海房价同比下跌,但深圳、广州二手房价同比有所上涨。
 
  也就是说,北京上海无论是新房还是二手房,比去年价格都低了,广州房价比去年高了,深圳的新房价格跌了但二手房价格比去年高。
 
  还有一点需要注意的是,不同面积的商品房,价格走势也不同。你的DREAM HOUSE大概多少平米?
 
  比如北京、上海3月数据显示,90平米以下的二手房价格下降更为明显,上海144平米以上的二手房价格同比还有所上涨。这可能说明,在这些城市,购买改善型住房的刚需购买力和需求比首次置业刚需更加强劲,导致大户型的价格更为坚挺。
 
  如果购房者想了解到当地各个小区更为详尽的成交价,可以登录为所在城市住建部门网站。住建部网站可以清晰地看见可售房屋套数、可售房屋面积、网签面积等信息,可以从这里入手,看一下当前房屋的库存量,不仅有新房数据,还可以看存量房也就是二手房的各项信息。
 
  找到这些数据,连续观察一段时间,就能对近一段时间以来的房价走势有个大概的了解,不至于被外界“传言”蛊惑。
 
  近期,要学会动态地看待库存
 
  房价的涨跌,归根结底还是看市场供需。供给大于需求,价格跌,需求大于供给,价格涨,这条价格规律放在楼市也同样适用。过去一年,各地出台了各种调控措施,限购和限贷等,原本能买房的人买不到了,原本能贷100万的,现在只能贷80万,这些措施提高了购房门槛,从而起到抑制购房需求,冷却住房交易的作用。
 
  需求稳住了,炒房的都被限购了,我们可以再看供给情况。
 
  每个月国家统计局都会公布前几个月全国房地产开发投资和销售情况,截至3月末,全国商品房待售面积57329万平方米,创下43个月以来新低。一般人认为,“库存降,房价涨”,一个地方加速去库存,往往会引发一些购房者恐慌性抢房。但如果你会结合土地供应数据来看未来供应增量,或许就不会盲目地随大流抢房了。根据住建部对商品住房消化周期的界定,当商品住房库存消化周期在12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。所以,待售面积低,能反映短期到中期的库存不多,但这并不意味着房子越来越少不抢就没了。供应不足,那就加大供应呗!这不足以成为让我们害怕的理由。但是如果你着急买新房,等不起下一批库存的话就另当别论了。
 
  2018年第一季度全国主要城市地价动态监测成果显示,一季度住宅用地供应量占建设用地供应总量的比例为24.12%,住宅用地供应占比达近5年来的最高值。其中,一、二、三线城市住宅用地供应量同比分别增加4.48%、22.15%、24.03%。依此来看,想在二三线城市置业的小伙伴们暂时不必担心未来无房可买。
 
  中期,土地溢价率反应哪种心态?
 
  说到政府供地,房企拿地,就离不开土地溢价率这个概念。一般来说,土地出让的单价高低和房价的关系是成正比的。土地和房屋就好像面粉和面包,地价涨了,房价也难免要上涨。
 
  土地溢价率反映了房企拿地的积极性及对房价涨跌的预期。土地溢价率的计算公式为(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。
 
  假如标价100元的土地,通过拍卖,最后成交价是200元,那么这个土地就是溢价土地,溢价率就是(200―100)/100,也就是比标价贵了一倍,而土地价格上涨了,房地产企业如果想有利润可图,就必须提高房价才能获得,尤其是高溢价土地。于是房价上涨了,同时就带动周边的房价也跟着上涨。
 
  但房企哪里来的这种自信呢,其实还是因为有很多刚需和炒房族等待入场给了房企高价拿地的信心。在市场不好的时候,也有土地流拍的情况。所以自信观察土地拍卖的情况,也是可以有很多发现的。
 
  长期,人口流动是根本
 
  有很多公号文章传达的观点是,“房价长期看人口增量”。但是人口多了,房价未来就一定涨吗?那照这么说,现在有的二线城市抢人有了些小成果,已经在二线城市有购房资格的人是不是应该咬咬牙囤上两套坐等升值靠房致富?
 
  人突然增多,这个城市能不能留得住?如果就业环境和薪酬水平达不到人们的预期,仅靠户口和几千块钱的补贴是否能真的吸引人才在这个城市安家是第一个问题;
 
  其次要考虑的是,人多了,地多不多呢?如果政府供地增加,供需不紧张,那房价也就能够平稳;
 
  更何况,房住不炒的大背景下,在房地产税风雨欲来的大背景下,在二、三线城市住宅用地供应量同比分别增加超过两成的大背景下,人口这件事,还真值得好好琢磨琢磨。
 
  其实要想买房不吃亏,就要动态、统筹地看待房价未来的变化,并且要掌握一手资料,学会自己思考。买不买房的决定权在自己这儿,让中介激得匆忙买房很可能不能全面考量,定下的房子也未必满意。只要你有买房的想法,就应该对房地产这个行业保持关注。我们的目标是:一会择机进场;二会辨别真假;三有自己对房地产认知的体系。
 
  
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